O setor de fundos imobiliários vive um período de consolidação e cautela. Em entrevista ao InfoMoney, os co-heads de Real Estate da Vinci, Ilan Nigri e Rodrigo Coelho, discutiram as estratégias da gestora em tempos de juros altos, liquidez restrita e descontos significativos nas ações.
Para o VISC11 (Vinci Shopping Centers), dedicado a shoppings, a abordagem atual visa proteger os resultados acumulados e diversificar o portfólio. “No último ano até julho, o fundo gerou R$ 0,86 por cota e distribuiu R$ 0,81. Isso resultou em um acúmulo de R$ 0,98 por cota em resultados não distribuídos”, esclarece Coelho.
Recentemente, o fundo adquiriu 25% a mais do Shopping Paralela, localizado em Salvador, com um cap rate de 10,1%. Atualmente, o VISC11 possui R$ 1,23 em resultados acumulados por cota, equivalente a quase dois meses de distribuição. “Esse nível é saudável, especialmente em um setor sazonal como shoppings”, acrescenta.
Desempenho de Viscos
Os dados operacionais reforçam a percepção positiva do fundo: o NOI (Receita Operacional Líquida) por metro quadrado cresceu entre 7% e 8% em comparação anual, enquanto as vendas aumentaram entre 5% e 6%. O caixa projetado está em R$ 230 milhões, proporcionando segurança financeira até 2027. A expectativa é que a redução dos juros permita novas emissões e um aumento nos rendimentos, com previsão de R$ 0,90 por cota até 2027.
No VINO11 (Vinci Offices), a atuação chave é um contrato atípico de 15 anos com a Globo, um ativo que garante fluxo de caixa estável. “Esse tipo de contrato é raro atualmente e nos proporciona previsibilidade de receitas com um prazo médio de quase sete anos”, explica Nigri. Embora a concentração de ativos desperte preocupação no mercado, a gestora está atenta à necessidade de diversificação.
O VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos), que foca em imóveis educacionais, enfrenta um desconto de quase 50% em relação ao valor patrimonial, apesar de sua estabilidade contratual, com 80% dos contratos sendo atípicos e com prazo médio de 9,5 anos. “Isso assegura receita estável e não justifica o tamanho do desconto”, defende Coelho.
Enquanto isso, o VILG11 (Vinci Logística) se beneficia do sólido desempenho do setor logístico, com taxas de ocupação entre 98% e 99%. “Conseguimos, pela primeira vez em anos, aumentar o aluguel revisional”, destaca Nigri. Com R$ 60 milhões em caixa até 2027 e movimentações de reciclagem — como a venda de parte de um ativo em Osasco a um cap rate de 7% — o fundo mantém uma posição sólida. “O mercado agora é mais favorável ao proprietário”, conclui.
Ao analisar o futuro, Nigri e Coelho reconhecem o potencial para fusões e aquisições neste setor. “A consolidação é um movimento natural; os fundos precisam de escala para assegurar rentabilidade”, afirma Coelho. No entanto, a Vinci não planeja assumir uma postura ativista nas negociações. “Qualquer movimento inorgânico será fruto de negociações, não imposições. Temos cautela com os preços e buscamos oportunidades estratégicas”, conclui Nigri.
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