A discussão sobre um novo modelo de funding para o crédito imobiliário brasileiro ganhou destaque após declarações do governo sobre alternativas para reduzir a dependência dos depósitos da poupança. O objetivo é aumentar os recursos provenientes de captações no mercado, permitindo uma maior disponibilidade de capital para o setor imobiliário, que enfrenta o desafio de custos elevados.
No dia 22 de outubro de 2023, o presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, afirmou à Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) que o Brasil deve adotar um modelo de funding mais próximo da captação de mercado, diminuindo a dependência dos recursos da poupança. No dia seguinte, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, destacou em entrevista à CNN que o governo ainda está buscando uma solução para o mercado de crédito imobiliário.
Haddad enfatizou a ausência de um sistema eficiente de mercado secundário para o crédito imobiliário, o que impede os bancos de liberar capital que pode ser utilizado para financiar novos contratos. “Estamos estudando isso. É uma última etapa desse governo que precisa ser cumprida”, declarou o ministro.
Atualmente, não existe uma proposta definida. O diretor de regulação do Banco Central, Gilneu Vivan, informou ao InfoMoney que as discussões estão em curso com associações setoriais e instituições financeiras para avaliar novas formas de funding e fazer ajustes necessários. Ele ressaltou que o foco das negociações é como as novas alternativas impactarão o custo do crédito imobiliário.
O funding imobiliário refere-se ao sistema de captação de recursos que financia investimentos no setor. Nos últimos anos, a participação da poupança na estrutura de funding tem diminuído. Até fevereiro de 2023, ela representava 38% do total, em comparação com 31% em fevereiro de 2024, conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Estrutura do Funding Imobiliário
| Fonte de Funding | 2025 | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Poupança (SBPE) | 31% | 33% | 38% |
| FGTS | 26% | 26% | 28% |
| LCI | 18% | 17% | 13% |
| FII | 11% | 10% | 9% |
| CRI | 9% | 9% | 7% |
| LIG | 5% | 5% | 5% |
A queda nos depósitos da poupança contrasta com o crescimento do mercado imobiliário, que passa a depender mais de alternativas de funding do mercado de capitais. Sandro Gama, presidente da Abecip, alerta que o funding imobiliário atual está se esgotando e que novas soluções são urgentes.
Alternativas para o Funding Imobiliário
De acordo com Gama, uma solução única não resolverá todas as necessidades do mercado imobiliário. Ele sugere a segregação de operações, com recursos da poupança sendo direcionados para financiamentos de longo prazo e operações de curto prazo ficando a cargo do mercado de capitais.
Além disso, Gama propõe a revisão das regras das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) para restaurar a liquidez de três meses, que foi alterada para um prazo de um ano. “A LCI foi crucial nos últimos três anos e deveria ser reavaliada”, conclui.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) têm se mostrado uma alternativa forte no funding imobiliário, segundo análise da S&P Global Ratings. A mudança das regras que ampliou a emissão desses papéis beneficiou a captação de recursos, e a tendência é que o setor continue buscando diversificação nas fontes, combinando instrumentos do mercado de capitais com linhas de crédito tradicionais.
