No episódio mais recente do Liga de FIIs, Gabriel Barbosa, sócio da TRX e gestor do fundo TRXF11 (TRX Real Estate), abordou a alavancagem como ferramenta central na estratégia de valorização para os cotistas. Atualmente, essa alavancagem equivale a cerca de 35% dos R$ 3,2 bilhões em ativos do fundo. A abordagem envolve a antecipação de recebíveis de contratos atípicos de longo prazo, que se transformam em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) através de securitizadoras.
Os recursos captados são revertidos para financiar novas aquisições e obras, particularmente operações de sale & leaseback. Barbosa destacou que todos os contratos antecipados até agora são atípicos, sendo que esses representam mais de 93% da receita do fundo, favorecendo a estabilidade financeira. Setores como varejo, saúde e educação valorizam a permanência em suas localizações e estão dispostos a firmar contratos prolongados.
Cap Rate e Custo
A estratégia de alavancagem é fundamentada na captação de recursos a taxas inferiores ao retorno dos imóveis. O cap rate médio dos ativos do TRXF11 é de 8,5% ao ano, enquanto o custo médio de dívidas se aproxima de 6,4%, ambos com prazos que giram em torno de 15 anos. Barbosa explicou que, com essa diferença, é possível maximizar o yield on cost dos ativos e, em vendas posteriores, obter uma taxa interna de retorno (TIR) mais alta.
Gestão Ativa e Vendas
De acordo com Marcos Baroni, especialista da Suno Research e apresentador do Liga de FIIs, a alavancagem exige uma gestão ativa. O gestor deve estar constantemente movimentando o portfólio por meio de aquisições e vendas que permitam a amortização da dívida e a maximização de valor. Nos últimos cinco anos, o TRXF11 vendeu cerca de R$ 1 bilhão em imóveis, sendo R$ 800 milhões apenas em 2024. Recentemente, o fundo anunciou duas operações de antecipação de recebíveis totalizando R$ 159 milhões, com o intuito de equilibrar seu capital ao longo de 2025.
Perspectivas de Emissão
Embora o fluxo de caixa para 2025 já esteja equilibrado, a gestão da TRX está focada em 2026. Segundo Barbosa, a principal despesa prevista é a obra do Hospital Albert Einstein, o que deve reduzir a necessidade líquida de recursos. A equipe está avaliando se há espaço para novas captações, seja por meio de emissão de cotas ou novas antecipações de contratos ainda não securitizados. A decisão dependerá da demanda e da situação do mercado em relação ao valor patrimonial das cotas.
Essas questões, entre outras relevantes no universo dos fundos imobiliários, são discutidas em detalhes no programa Liga de FIIs, veiculado semanalmente no YouTube. Nesta nova temporada, o programa já contou com a participação de gestores de importantes instituições financeiras, sob a condução de Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, e Marx Gonçalves, da XP.
