A compra de imóveis para aluguel tem se consolidado como uma estratégia atrativa de geração de renda passiva no Brasil. Recentemente, o modelo de aluguel por temporada ganhou destaque, não se restringindo apenas às áreas litorâneas. Isso se deve, principalmente, ao aumento do trabalho remoto e à busca por experiências que se distanciam da oferta hoteleira tradicional.
Um levantamento da equipe da Brain Inteligência Estratégica revela que o aluguel por temporada já representa uma parcela significativa do mercado imobiliário em diversas cidades brasileiras. Os dados indicam que:
- 7% das moradias em Florianópolis
- 6,3% em Curitiba
- 5,6% em Porto Alegre
- 3,7% em São Paulo
- 2,8% em Recife
Essa evolução acompanha uma tendência global favorecida por plataformas digitais. O Airbnb, por exemplo, conta com 5 milhões de anfitriões em todo o mundo, somando mais de 2 bilhões de hóspedes atendidos e rendimentos de US$ 300 bilhões para os proprietários, além de US$ 13 bilhões em impostos gerados. O Brasil ocupa a terceira posição no ranking mundial de anfitriões.
Rentabilidade do Aluguel
Dados recentes defendem a atratividade do aluguel, seja no modelo tradicional ou por temporada. Um estudo realizado pelo FGV IBRE em parceria com o QuintoAndar aponta que a rentabilidade média do aluguel residencial atinge 19,1% ao ano em regiões metropolitanas, levando em consideração a valorização do imóvel (12,9%) e os ganhos com aluguel (6,2%).
Por exemplo, um apartamento de 50 m² adquirido por R$ 365 mil em 2024 poderia gerar quase R$ 70 mil no ano, considerando a soma entre valores de aluguel e valorização patrimonial. Esses dados foram coletados de contratos do QuintoAndar e do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), desenvolvido pelo FGV IBRE e Abecip, com base em informações sobre financiamentos imobiliários.
O cenário de juros elevados tem dificultado o acesso ao crédito, aumentando a busca por aluguéis, especialmente com a retomada do trabalho presencial, o que incentivou alternativas como o aluguel por temporada.
Tendências no Mercado
Incorporadoras estão se adaptando a essa demanda crescente, lançando empreendimentos focados em aluguel de curta e média duração. A Parkside, com sede em Florianópolis, já opera três empreendimentos com taxa de ocupação de 90% nas regiões do Cacupé, Sapiens e Carvoeira.
Alexandre Victor Muller Filho, CEO da Parkside, destaca que o modelo híbrido — que combina aluguel de curto e longo períodos — é uma tendência crescente. Bárbara Bonfim Leal, diretora da empresa, considera essa prática uma nova realidade para a moradia urbana, equilibrando a rentabilidade do aluguel de temporada com a segurança de contratos mais longos. A Parkside planeja novos investimentos no Itacorubi e em Itajaí, com aportes de R$ 120 milhões.
Financiamento no Setor
Ainda que o aluguel por temporada esteja em expansão, o financiamento para este tipo de empreendimento não é amplamente disponibilizado por instituições financeiras tradicionais. Fintechs como a Makasí estão se destacando neste nicho, avaliando não apenas o histórico das incorporadoras, mas também a viabilidade econômica dos projetos.
Caio Bonatto, CEO da Makasí, afirma que o modelo de aluguel de temporada oferece maior rentabilidade e retorno mais ágil ao investidor, utilizando dados e tecnologia para acelerar a entrega dos projetos. Atualmente, cerca de 5% da carteira da fintech é dedicada a este segmento, com previsão de crescimento para 10% até o final do ano, atendendo a demanda de pequenas e médias incorporadoras que enfrentam desafios para conseguir crédito em bancos convencionais.
Investir em Aluguel por Temporada: Vale a Pena?
Para investidores individuais, o aluguel por temporada representa uma opção mais rentável, mas que envolve riscos maiores em comparação ao aluguel tradicional. Rômulo Villela, do Canal do Anfitrião, começou alugando um quarto em seu apartamento e hoje administra 80 imóveis para aluguel por temporada. Ele compara o aluguel tradicional a uma renda fixa, previsível, enquanto o aluguel por temporada se assemelha a uma renda variável, oferecendo maiores retornos e requerendo gestão intensiva.
Esse modelo exige uma atenção a fatores distintos do aluguel convencional, como a necessidade de imóveis bem mobiliados e equipados, além de despesas recorrentes com condomínio, IPTU, internet, limpeza e manutenção. Especialistas alertam que a localização também é crucial, com algumas regiões enfrentando saturação de oferta, especialmente em grandes cidades.
Aspectos Legais
A ascensão do mercado de aluguéis por temporada trouxe à tona questões legais em condomínios em todo o Brasil. O advogado Marcos Vinicius Poliszezuk, sócio do Poliszezuk Advogados, destaca que a Lei do Inquilinato (8.245/91) legitima essa modalidade, permitindo contratos de até 90 dias.
A discussão gira em torno do equilíbrio entre o direito de propriedade e a necessidade de regulamentos condominais, que visam garantir segurança e qualidade de vida aos residentes. Essa questão ainda está sendo analisada pela Justiça.
Perspectivas Futuras
Os especialistas indicam que o aluguel por temporada continuará sua trajetória de crescimento, embora ajustes de oferta e demanda sejam inevitáveis. Essa modalidade, antes considerada marginal, se firmou como uma parte relevante do portfólio imobiliário brasileiro.
Bonatto, da Makasí, prevê uma stabilização da oferta e uma ampliação nas opções de financiamento. Para os investidores, a mensagem é clara: o aluguel por temporada pode ser altamente rentável, desde que a gestão seja profissional e a escolha das localidades seja criteriosa.
