A Selic em níveis elevados e o atual ciclo de consolidação no mercado imobiliário levantam questões cruciais para investidores em fundos imobiliários (FIIs). A principal dúvida é sobre quais riscos devem receber maior atenção na hora de montar ou ajustar uma carteira de investimentos.
Felipe Sousa, analista de FIIs do Andbank, destaca a alavancagem como um dos principais aspectos a serem avaliados. Segundo ele, é fundamental compreender a estrutura da dívida do fundo, a capacidade de pagamento, a presença de carências e o fluxo de amortizações. Esses elementos são decisivos para uma análise precisa da saúde financeira do portfólio. A afirmação foi feita durante uma entrevista ao Liga de FIIs, programa do InfoMoney.
Souza menciona exemplos bem-sucedidos, como o TRXF11 (TRX Real Estate), que conseguiu alinhar recebimentos e pagamentos ao IPCA, proporcionando previsibilidade ao fluxo de caixa. “Embora tenha gerado dúvidas iniciais, essa alavancagem bem planejada trouxe segurança ao mercado”, esclarece o analista.
Por outro lado, ele alerta que, se um fundo não possuir recursos suficientes para honrar sua dívida, terá três opções: renegociar a dívida, vender ativos ou buscar nova captação de recursos.
Outro ponto de atenção são os fundos high yield, que apresentam riscos maiores pela exposição a devedores com capacidade financeira limitada. Sousa ressalta que a alta do CDI, prevista para durar mais tempo, tem pressionado incorporadores, refletindo a necessidade de uma escolha mais criteriosa pelos investidores.
Gestão como risco — ou vantagem
Marcos Baroni, analista da Suno Research, complementa a discussão ressaltando a importância da gestão ativa na mitigação dos riscos associados à alavancagem. “Concluí que a gestão ativa é o verdadeiro remédio para a alavancagem. Com um portfólio de qualidade e o gestor disciplinado nas compras e vendas de ativos, o risco é consideravelmente reduzido”, afirma.
Ele observa que os maiores problemas surgiram em fundos que não tiveram a capacidade de vender imóveis sem perdas. Assim, avalia que a competência do gestor pode ser um fator crucial, representando tanto um risco como uma oportunidade de crescimento. “Ele define a estratégia e a comunicação do fundo, além das emissões”, diz Baroni.
Ainda assim, Baroni assinala que o mercado está passando por uma seleção natural, onde os fundos mais sólidos e com histórico de crescimento e previsibilidade se destacam. Esses veículos tendem a negociar com spreads menores, alinhando-se àquilo que o mercado considera qualidade.
Para mais informações, a entrevista completa com Felipe Sousa está disponível na edição desta semana do Liga de FIIs, que vai ao ar todas as quartas-feiras às 18h no canal do InfoMoney no YouTube.
