Mesmo frente à alta taxa de juros na economia brasileira, a indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) se mantém resiliente e deve concluir 2025 com uma captação próxima à registrada em 2024. Esse desempenho é considerado positivo, dado o contexto em que muitos investidores têm priorizado aplicações em renda fixa, conforme apontam especialistas da Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado. A expectativa é que a iminente redução da Selic contribua para o fortalecimento desse setor.
Até o final de setembro, as captações somaram R$ 31,5 bilhões, o que representa 71% do total obtido no ano anterior, que foi de R$ 44,3 bilhões. Além disso, esse montante já supera os R$ 30,4 bilhões registrados em 2023, conforme levantamento da Hedge Investments. “Se o ritmo se mantiver, podemos alcançar cerca de R$ 40 bilhões até dezembro”, afirmou André Freitas, sócio-fundador da Hedge, ressaltando que poucos esperavam que as captações permanecessem nesse nível em um cenário de juros elevados.
Com a previsão de queda na taxa de juros, as cotas dos fundos podem se valorizar nas bolsas, criando mais espaço para captações em 2026. “Esse é um movimento tradicional na indústria de FIIs em resposta à diminuição da Selic”, disse Freitas. De acordo com a Hedge, existem outros R$ 25 bilhões em ofertas já protocoladas que devem ser concretizadas nos próximos meses.
No decorrer deste ano, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) registrou uma alta de 15%, o que favoreceu a realização de negócios. Máximo Lima, sócio-fundador da HSI Investimentos, observou que a redução nas taxas de juros pode proporcionar um alívio adicional. “A diminuição da taxa pode gerar uma reação positiva nos valores das cotas, melhorando o ambiente para a negociação de ativos e potencializando as captações”, afirmou. No entanto, ele alertou para a necessidade de um corte significativo nas taxas: “Um ajuste pequeno não teria impacto relevante, mas cortes excessivos poderiam desencadear repiques inflacionários e complicações adicionais.”
Fundos de CRIs em Destaque
As captações foram principalmente lideradas pelos denominados “fundos de papel”, que investem majoritariamente em dívidas de empresas do setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses fundos representaram 33% do total de captações no ano, o equivalente a R$ 10,4 bilhões. A crescente procura por esses ativos reflete a dificuldade das incorporadoras em acessar crédito bancário, forçando-as a recorrer ao mercado de capitais, conforme observou Jorge Nobre, líder de negócios imobiliários da CVPAR.
Esse movimento se intensifica à medida que as incorporadoras enfrentam aumento de custos e escassez de recursos disponibilizados pelas instituições financeiras, que têm se tornado mais seletivas na concessão de crédito. Neste contexto, a AZ Quest lançou seu fundo de papel, o AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), com patrimônio de R$ 145 milhões alocados em nove projetos. Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários da AZ Quest, destacou que a diferença entre obter financiamento com gestoras e bancos tradicionais se tornou praticamente irrelevante diante da alta das taxas de juros.
Novas Estratégias para Crescimento
A resiliência nas captações também pode ser atribuída a novas estratégias adotadas para gerar liquidez. Uma delas envolve a aceitação da entrega de imóveis como aportes, ao invés de apenas dinheiro pela emissão de cotas. Essa abordagem permite que o vendedor troque um ativo de liquidez baixa, como prédios de escritórios e shoppings, por uma cota que é negociada em bolsa. Para os fundos, essa prática representa uma maneira de expandir o portfólio sem necessidade de novos investimentos em capital.
Um exemplo notável é o TRX Real Estate (TRXF11), que se dedica a imóveis comerciais alugados para grandes empresas. Criado em 2019, o fundo já realizou uma emissão de R$ 1,25 bilhão, usada para adquirir mais de 20 imóveis, dos quais mais da metade foi negociada em cotas. Recentemente, anunciou outra oferta de R$ 2 bilhões, que pode ser elevada a R$ 3 bilhões, dependendo da demanda.
“Após a última emissão, muitos proprietários começaram a nos procurar, interessados em replicar a estratégia que adotamos anteriormente”, relatou Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos. Outra técnica que ganha espaço é a oferta de cotas em classes sênior e subordinada, que oferece diferentes níveis de risco e retorno, atraindo investidores com um perfil diversificado. Gestoras como Life Capital, Paladina e Hedge têm utilizado esse modelo, que é descrito por Freitas como uma forma de utilizar imóveis como instrumento de renda fixa, assegurando rentabilidade.
