Em 2027, questões fundamentais sobre a captação de crédito imobiliário passarão por transformações significativas no Brasil. A partir de novas determinações do Banco Central e do Conselho Monetário Nacional, os bancos não serão mais obrigados a destinar 65% de seus depósitos de poupança para o crédito imobiliário. Essa mudança permitirá que as instituições financeiras reavaliem e ajustem suas carteiras de crédito, alinhando-as ao volume de depósitos.
Especialistas já sinalizam que os efeitos dessa nova regra poderão ser sentidos nas Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) a partir de 2025. Para os analistas, essa flexibilização poderá reestabelecer a competitividade da caderneta de poupança
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Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos, ressalta que as LCIs deixarão de ser o único meio preferencial de captação para o setor imobiliário, o que pode provocar uma pressão sobre seus spreads. No primeiro semestre de 2025, as emissões de LCIs cresceram 25% em comparação ao mesmo período de 2024, somando R$ 113 bilhões, conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em contrapartida, as emissões de debêntures, um dos principais instrumentos de crédito privado, registraram uma queda de 6,8%.
Outro fator a ser considerado é que o volume de depósitos da poupança não cresceu como esperado, devido ao retorno real modesto e ao maior nível de educação financeira dos investidores. Entre 2011 e 2025, os financiamentos imobiliários aumentaram de R$ 178 bilhões para R$ 1,72 trilhões, enquanto os depósitos na poupança subiram de R$ 319 bilhões para R$ 762 bilhões.
Impacto das Mudanças nas Taxas das LCIs
De acordo com Robson Casagrande, especialista em investimentos e sócio da GT Capital, a caderneta de poupança deverá voltar a ser a principal fonte de financiamento imobiliário. Isso resulta na expectativa de uma diminuição gradativa das emissões de LCIs ainda em 2025. “Sem dúvida, a tendência é negativa para os retornos”, comenta Casagrande. Ele argumenta que, com a poupança se tornando mais competitiva, os bancos não precisarão competir tanto pela captação via LCIs, o que deve resultar em uma compressão dos prêmios oferecidos.
Enquanto Lima, da Ouro Preto, acredita que a captação através da poupança será mais econômica, ele também projeta que a competitividade das LCIs levará a uma elevação ligeira dos spreads. Para ele, as emissões devem desacelerar à medida que as LCIs se tornem menos atrativas, demandando ajustes em suas taxas.
Jeff Patzlaff, planejador financeiro CFP, compartilha uma perspectiva semelhante, prevendo um aumento nos prêmios das LCIs. Com menos dependência desse instrumento, os bancos que permanecerem a emitir precisarão oferecer taxas mais competitivas. “No médio prazo, os prêmios tendem a subir devido à maior concorrência pela captação de recursos em face da poupança”, acrescenta.
Embora as LCIs ainda sejam uma opção viável e atrativa na renda fixa, a isenção de Imposto de Renda e a segurança permanecem características que atraem investidores conservadores. Casagrande pontua que, embora mantenham suas atratividades, as vantagens em relação a outros investimentos podem diminuir, especialmente em decorrência de possíveis mudanças tributárias.
A expectativa é que os impactos das novas regras sobre o crédito imobiliário se manifestem nos próximos meses, com alterações nas emissões e spreads. As projeções indicam que os sinais iniciais serão notados ainda em 2025, com mudanças mais significativas previstas para 2026 e 2027.
