A demanda por galpões logísticos no Brasil atinge níveis recordes, mas a oferta de novos empreendimentos enfrenta desafios significativos. O elevado custo do crédito e os entraves regulatórios dificultam o desenvolvimento de projetos, mesmo em áreas com grande potencial de crescimento.
Bruno Margato, sócio e diretor da Pátria Investimentos, gestora do FII HGLG11 (Pátria Log), destaca que a taxa de desconto elevada, com o CDI em 15%, prejudica a viabilidade financeira para a construção de galpões de alto padrão, como os classificados como triple A. “Embora tenhamos terrenos prontos e propostas concretas, encontrar capital para erguer os ativos é um desafio”, explica ele.
Além das dificuldades financeiras, a burocracia também é um obstáculo. Guilherme Maziero, sócio da Guardian Gestora, ressalta que o processo de aprovação de projetos no Brasil é moroso, especialmente na obtenção de licenças ambientais e alvarás. “Isso atrasa as entregas, mesmo quando a demanda é real”, afirma.
No entanto, a dinâmica do setor logístico permanece positiva. Segundo dados das gestoras, os preços de locação aumentaram significativamente nos últimos anos, acompanhando a baixa taxa de vacância, que está em torno de 8% no país. Margato enfatiza que os valores de aluguel na região passaram de R$ 21/m² para propostas entre R$ 30 e R$ 32/m².
Para superar as limitações impostas pelo cenário econômico, muitos fundos estão diversificando suas opções geográficas. Áreas fora do eixo São Paulo-Rio estão recebendo mais atenção e investimento.
Nordeste e Espírito Santo: Novos polos de investimento
Os grandes investidores estão expandindo suas operações em regiões com PIB significativo, como o Nordeste. Margato menciona projetos em andamento em Recife e na Bahia e destaca a entrega de dois galpões em Recife, um deles com 80 mil m² destinado ao Mercado Livre, ao lado do porto de Suape. Na Bahia, outro projeto em Simões Filho já conta com quase mil trabalhadores contratados e a possibilidade de expansão para 180 mil m².
“Desde antes da pandemia, era claro que o e-commerce precisaria de infraestrutura fora do Sudeste”, observa Margato. Ele explica que o custo mais baixo dos terrenos nessas regiões eleva seu potencial de retorno.
Desafios no Norte: Liquidez e infraestrutura
Apesar do crescimento em polos emergentes, algumas áreas, como o Norte do Brasil, ainda lutam contra a baixa liquidez. Margato reforça que a liquidez é crucial em investimentos de real estate. “Entrar em ativos ilíquidos não é parte da nossa estratégia”, comenta.
Embora Manaus, com seu distrito industrial, comece a chamar a atenção, os problemas de liquidez na região ainda persistem. “Com as recentes reformas tributárias, o cenário pode mudar”, conclui Margato.
