O crescimento do e-commerce e a digitalização das cadeias de suprimento têm tornado a escolha da localização de galpões logísticos um fator estratégico para as empresas. Um recente relatório da CY Capital analisou os hubs logísticos do Brasil utilizando o Índice de Conectividade e Massa Consumidora (ICMC). Essa métrica avalia a densidade populacional e a qualidade da conectividade rodoviária nas proximidades desses centros.
De acordo com o estudo, hubs que possuem uma alta concentração populacional em um raio de 30 km são mais adequados para operações de last mile, que correspondem à entrega final dos produtos ao consumidor. Em contraste, locais onde a população está situada entre 30 e 60 km são mais indicados para distribuição regional, favorecendo rotas longas e cargas consolidáveis. Além disso, existem hubs híbridos que são capazes de atender a diferentes perfis operacionais.
A análise aponta que regiões como Vila Guilherme, em São Paulo, e Salvador, na Bahia, possuem alta densidade populacional e boa conectividade, evidenciando seu potencial para last mile. Por outro lado, áreas como Extrema, em Minas Gerais, e Viracopos, em São Paulo, são mais associadas a uma logística de distribuição regional, beneficianado-se de acessos a grandes mercados com infraestrutura rodoviária robusta.
O gráfico produzido pela CY Capital categoriza os principais hubs em quatro quadrantes, considerando conectividade rodoviária e a massa consumidora em suas adjacências. No quadrante superior direito, estão os hubs com alta conectividade e forte vocação para last mile, ideais para operações urbanas de e-commerce. Já o quadrante superior esquerdo inclui locais com boa conexão, mas com população dispersa e distante, típicos de centros regionais de distribuição.
O quadrante inferior direito abrange áreas com alta densidade populacional, mas que enfrentam desafios de acesso e infraestrutura precária. No quadrante inferior esquerdo, encontram-se polos com baixa conectividade e população distante, frequentemente localizados em regiões periféricas.
Para investidores de fundos imobiliários (FIIs) logísticos, esses dados são valiosos para a avaliação da localização dos ativos na carteira. Exemplos incluem o fundo XP Log (XPLG11), que possui ativos destacados em Extrema, consolidada como um hub estratégico na rota entre São Paulo e Belo Horizonte.
Conforme Bruno Ackermann, sócio e head de logística da CY Capital, “fundos com ativos em localizações com alto ICMC tendem a apresentar menor vacância e maior potencial de crescimento de aluguel”. Para uma análise mais detalhada, os investidores devem considerar o submercado de cada ativo e o ICMC médio ponderado pela ABL (Área Bruta Locável).
O estudo enfatiza a diversidade de perfil na localização ideal: ativos urbanos bem-localizados podem maximizar valor na entrega de last mile, enquanto galpões em áreas mais periféricas, conectados a eixos rodoviários estratégicos, continuam sendo essenciais para a distribuição regional.
