Apesar da percepção negativa que muitas vezes envolve agências bancárias no mercado imobiliário, essas propriedades podem ser ativos valiosos quando bem posicionadas e geridas. Esse foi um dos tópicos discutidos no recente episódio do Liga de FIIs, transmitido pelo InfoMoney, que examinou a situação do fundo RBVA11, gerido pela Rio Bravo.
O fundo, que historicamente locava imóveis para instituições como a Caixa Econômica Federal e o Banco Santander, está passando por uma transformação significativa. Com menos de 50% do portfólio composto por agências bancárias, a estratégia atual foca na diversificação dos inquilinos. “Nenhum locatário individual ultrapassa essa proporção, o que reforça a diversificação que estamos promovendo”, declarou Felipe Ribeiro, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo.
Esse movimento de diversificação resulta tanto da aquisição de novas propriedades quanto da adaptação dos imóveis existentes. Ribeiro comentou que, mesmo quando uma agência decide deixar o espaço, a gestão consegue reposicionar o imóvel rapidamente.
Ele também destacou que, embora os bancos tenham fechado agências nos últimos anos, há um movimento de reaproximação com os clientes, evidenciado pela conversão de um antigo imóvel da C&A no Rio de Janeiro para um Investment Center do Itaú. “Isso ilustra o grande potencial ainda existente nesses ativos”, afirmou Ribeiro.
Adicionalmente, Ribeiro mencionou que o fundo tem vendido agências a investidores em busca de ativos físicos, com vendas ocorrendo acima do valor patrimonial. “Alguns investidores procuram o imóvel de rua que já conhecem”, explicou.
A localização é um elemento central na dinâmica do investimento imobiliário. “Nunca vi uma agência em uma rua sem saída. Geralmente, estão localizadas em pontos estratégicos e com alto potencial para uso alternativo”, observou Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP.
Consolidação e Expansão da Tese
Para avançar na diversificação locatícia, o RBVA11 incorporou o fundo RBED11, que anteriormente contava com a Cogna como principal locatária. Essa mudança reduziu a concentração de riscos e ampliou as opções de venda disponíveis. “Esse movimento trouxe ativos conhecidos para nossa gestão, ampliando a diversificação e destravando valor”, comentou Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research.
Esses e outros temas relevantes sobre fundos imobiliários são discutidos semanalmente no Liga de FIIs, programa do InfoMoney exibido às quartas-feiras, às 18h, no YouTube. A atual temporada já contou com a participação de gestores de renomadas instituições, como RBR Asset, Patria Investimentos, Inter Asset e Kinea Investimentos, sempre sob a apresentação de Marcos Baroni e Marx Gonçalves.
