O governo federal apresentou, nesta sexta-feira (10), uma nova política de crédito imobiliário voltada para famílias de classe média com renda mensal a partir de R$ 12 mil, que estão fora do programa Minha Casa, Minha Vida. A medida visa ampliar o acesso ao financiamento imobiliário, embora especialistas alertem que seus impactos não são abrangentes a longo prazo.
Uma das principais inovações é o aumento do limite de valor dos imóveis que podem ser financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Adicionalmente, a Caixa Econômica Federal retoma a possibilidade de financiar até 80% do valor do imóvel, reduzindo a necessidade de entrada do comprador.
Anderson Morais, diretor comercial da BRZ Empreendimentos, destaca que o aumento do teto e a flexibilização no percentual financiado são aspectos significativos para quem pretende adquirir um imóvel, pois demandam menos capital próprio na compra.
Outra mudança relevante é a implementação de um teto para os juros, que não poderão ultrapassar 12% ao ano. Atualmente, as taxas cobradas pelos principais bancos variam de 11,3% a 13,5% ao ano, acrescido da Taxa Referencial (TR). Essa limitação deve proporcionar maior previsibilidade aos consumidores e evitar aumentos excessivos.
### Fontes de Recursos
As alterações nas diretrizes de uso da poupança, a principal fonte de financiamento do crédito imobiliário, também fazem parte da nova política. Atualmente, 65% do que é depositado deve ser destinado a financiamentos habitacionais, enquanto 20% é retido no Banco Central como recolhimento compulsório. A proposta é reduzir esse percentual para 15%, permitindo a liberação de até R$ 35 bilhões para novos financiamentos, conforme a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC).
O Banco Central também deverá modificar a utilização dos recursos da poupança: a cada real concedido em crédito habitacional, será possível liberar um valor equivalente da poupança para uso livre por cinco anos, condicionando a renovação do crédito após esse período. Essa estratégia visa incentivar os bancos a ofertarem mais financiamentos com juros menores, equilibrando a rentabilidade com outras operações.
Daniel Claudino, especialista em mercado imobiliário, avalia que o novo modelo oferece mais flexibilidade para os bancos, favorecendo a concessão de crédito à classe média. Ele compara a situação a um reservatório que, ao liberar mais água, permite maior fluxo sem desperdício.
### Impactos para os Financiamentos
Para o comprador de classe média que antes não se enquadrava no Minha Casa, Minha Vida, as condições de financiamento mudam significativamente:
Antes:
- Financiamentos de até R$ 1,5 milhão;
- Entrada mínima de 30% (Caixa financia até 70%);
- Taxas de juros entre 11% e 13,5% ao ano + TR;
- Acesso limitado ao crédito devido ao volume de poupança retido.
Agora:
- Financiamentos de até R$ 2,25 milhões;
- Entrada mínima de 20% (Caixa financiará 80%);
- Limite de juros em 12% ao ano;
- Liberação progressiva de recursos da poupança, facilitando a concessão de crédito.
### Cronograma de Implementação
A nova política necessita ainda de regulamentação pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e pelo Banco Central. O governo estima que o modelo estará completamente operacional até 2027, mas alguns efeitos, como a liberação de compulsórios, podem ser percebidos antes.
Claudi ainda menciona que as mudanças não garantirão uma queda imediata dos juros, principalmente devido à taxa Selic ainda elevada, mas que a operação do sistema financeiro se tornará mais eficiente, gerando previsibilidade no mercado.
### Desafios Persistentes
Apesar dos avanços, a nova política não endereça todos os desafios do setor, especialmente o esgotamento dos recursos da poupança e a Selic alta em 15%. O Ministro Jader Filho ressaltou, em evento recente em São Paulo, que “a poupança está deixando de existir”, apontando para a necessidade de o governo atuar diante desse fenômeno econômico. Em setembro, a poupança registrou saques de R$ 15 bilhões, a maior quantia para o mês até hoje, somando um total de saídas líquidas de R$ 78,5 bilhões de janeiro a setembro de 2023, sete vezes superior ao mesmo período do ano anterior.
O empresário Rubens Menin, presidente da MRV, uma das maiores construtoras do Brasil, avaliou positivamente a nova política habitacional, mas enfatizou a urgência da discussão sobre o financiamento a longo prazo, considerando que os recursos da poupança estão se esgotando. Ele também destacou a necessidade de redução nas taxas de juros, enfatizando os riscos associados a um cenário prolongado de juros altos, que impactam negativamente o mercado de funding.
