A inclusão de um **componente adicional de amortização** nas linhas de crédito imobiliário indexadas a índices de preços pode reduzir a volatilidade das prestações e, consequentemente, diminuir o total de juros pagos durante a vigência do contrato. A afirmação é respaldada por uma nota técnica do diretor de Regulação do Banco Central (BC), Gilneu Vivan.
Com base em simulações contidas no documento, a análise indica que a introdução deste componente pode resultar em uma redução de até **34,6% nos juros totais pagos** pelos mutuários sob o sistema Price e de até **24% com o Sistema de Amortização Constante (SAC)**. Os cenários simulados consideram um contrato de 30 anos, com juros reais a 4% ao ano e uma inflação estabilizada em 4% ao ano.
O modelo estudado se aproxima do novo crédito imobiliário lançado pelo governo recentemente. Segundo informações da Broadcast, o Conselho Monetário Nacional (CMN) criou um componente adicional de amortização para minimizar variações nas prestações. Este componente terá como teto a média do índice de preços dos últimos 20 anos antes da contratação. O BC é responsável por divulgar mensalmente o valor máximo desse componente com base no IPCA.
A nota técnica também apresenta um modelo onde o componente fixo associado à prestação reflete o comportamento médio esperado da inflação ao longo do prazo do contrato. Embora a inclusão desse componente inicialmente aumente o valor nominal da prestação, ela promete redução da volatilidade nas parcelas subsequentes.
Uma das simulações revela que, no novo modelo, a parcela inicial poderia ser **53% maior** em comparação ao método atual. Essa diferença se deve a uma maior amortização proposta, enquanto os juros permanecem inalterados. Contudo, ao longo do tempo, a discrepância das parcelas tende a se diminuir, uma vez que no modelo atual a inflação é incorporada nas prestações nominais.
A evolução das parcelas também indica que a diferença inicial pode ser atenuada ao longo do financiamento. Em um cenário onde o risco de inadimplência diminui com o modelo proposto, se as taxas de juros contratadas caírem de 4% para 3% ao ano, a diferença na primeira prestação diminuiria de 53% para **39%**.
O novo método também promete menor volatilidade das parcelas, mesmo diante de surpresas inflacionárias. Por exemplo, em um contrato padrão sob o sistema Price, se a *inflação média* fosse de 2% ao ano, a última prestação no novo modelo reduziria **45%** em relação à primeira, enquanto no sistema atual haveria um aumento de **83%**. Em um cenário de alta, com inflação a 7% ao ano, a prestação no novo modelo aumentaria **139%**, em contraste com um aumento dramático de **688%** no método tradicional.
No sistema SAC, simulações similares sugerem que, independentemente do nível de inflação, a última prestação no novo modelo permaneceria abaixo do valor inicial. No sistema atual, sob situações de inflação estável em 5% ou 7% ao ano, a última prestação poderia ser até **227% maior** que a primeira.
Gilneu Vivan argumenta na nota técnica que o modelo atual, sem o componente adicional, gera incertezas para os mutuários, já que a renda nem sempre acompanha a ascensão das prestações indexadas à inflação. Essa realidade compromete a capacidade financeira dos mutuários, especialmente entre aqueles de baixa renda, que geralmente enfrentam mais dificuldades para lidar com flutuações significativas nas prestações.
